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关于进一步深化经营土地工作的通知
发布人:德阳土地资源 发布日期:2012-03-12 
各市、州国土资源局、攀枝花市国土局:
  省委八届三次全委会议强调,要坚定不移深化改革,深入推进“三个转变”。全省经营土地工作要按照省委的要求,充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用,强力推进经营性用地招标拍卖挂牌出让,加强市场监管,规范交易行为,使经营土地工作再上一个新台阶。全省各级国土资源主管部门必须站在发展全局的高度,认清形势,明确任务,把握主动,牢固树立全面、协调、可持续的科学发展观,以更积极的姿态迎接更大的挑战,坚定不移地奋力推进土地资源向土地资本转变。现将2004年全省经营土地工作通知如下:
  一、 提高认识,加强领导
  去年,在全省各级国土资源主管部门的努力工作下,经营土地工作取得了突破性成效,受到了省委省政府的充分肯定。同时在工作中也存在了一些亟待解决的问题,主要表现在通过市场配置土地资源的比例还不高,特别是经营性用地招标拍卖挂牌出让的比例和商品住宅用地拍卖的比例还没有达到100%;经营土地的效益还不高,粗放经营土地的问题还较突出,单位土地面积的收益与当地的经济发展水平和地价水平相比还较低;“公开、公平、公正”的土地交易原则还需进一步落实,土地招标拍卖挂牌出让等土地交易行为还不规范。这些问题严重影响着全省经营性土地工作,对此我们应该保持清醒的头脑,在今后的工作中加以克服。
  今年经营土地的总体要求是:以省委省政府“三个转变”为指导,控制总量,优化结构,提高效益,做到经营性用地100%招标拍卖挂牌出让,房地产开发用地100%拍卖出让,经营土地工作再上一个新的台阶。
  要明确目标,落实责任,强化责任意识。各市(州)、县(区)国土资源主管部门的主要负责同志是经营土地工作的第一责任人,对本地区经营土地工作负总责。要突出重点,切实把土地资源向土地资本转变作为首要工作,贯穿于国土资源管理的各项工作之中,在工作部署上加以贯彻。要按照“事权集中统一、体制理顺到位”的要求,进一步巩固政府集中统一管理土地所取得的成果,防止在管理体制上出现反弹。要积极探索推进土地资源向土地资本转变的途径和方法,及时掌握新情况认真解决新问题,总结推广新经验。要把单位土地面积收益和土地收益增长率作为衡量经营土地工作的核心指标,提高经营土地的效益,实现从粗放经营向集约经营的根本性转变。要加强经营土地业绩的统计工作,各级国土资源管理部门的主要负责人作为第一责任人,对统计数据的真实性负总责。
  二、 控制总量,优化结构
  控制土地供应总量,优化供地结构,是提高经营土地效益,完成经营土地目标任务的有效措施。各地必须根据产业政策、国民经济和社会发展年度计划、城市规划,结合宏观经济形势和金融政策的变化,严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,按照“机构优化、适度饥饿、集约高效”的原则,科学合理地确定土地供应总量和年度土地供应计划。通过总量控制,实现政府调控经济和土地市场的目标,确保经济的平稳运行和政府土地收益最大化,使土地价格保持在一个正常水平。
  年度土地供应计划不仅要确定土地供应总量,还要确定土地供应的区域和用途,特别要结合城市规划和经营土地的目标任务,优化土地供应结构,切实提高经营性用地的比例,原则上经营性用地面积应占到出让土地总面积的50%以上。扩大市场化配置土地资源的比例、加大拍卖方式出让土地的比例,增加政府的土地收益。拍卖出让的土地面积应占到经营性用地面积的50%以上。要认真贯彻落实国家有关加强土地资产管理和促进房地产市场健康发展的各项政策措施,坚持以需求为向导,适当控制高档、大户型商品房以及高档写字楼等项目的土地供应;适当增加中低价位普通商品房和经济适用房用地供应。进一步加强经济适用住房用地的管理,坚决杜绝以建经济适用住房为名,变相搞实物分房或房地产开发经营。在确保经济适用房使用者利益的前提下,要积极探索经济适用房新的供地方式。各地要结合实际,对拆迁安置房和经济适用房等政策性商品住宅用地,采取“定死房价,竞拍地价”的方法供地。要积极推行小宗地拍卖、最打限度地提高单位土地面积收益水平。要严格执行国家《划拨用地目录》,严格划拨用地范围和界限,任何单位和个人均不得突破。
  三、 健全土地储备制度,发挥土地储备功能
  各地要认真贯彻执行省委省政府关于经营城市、经营土地的有关政策规定,建立健全土地储备制度,把土地的收购储备、融资、开发整理、市场营销功能有机地集合起来,全方位发挥其整体功能。要结合城市建设,通过规划培育极差地租,通过对储备土地的加工整理,改善储备土地的环境,通过加强土地营销与开发企业建立稳定的联系并有针对性地促销,通过控制、降低储备土地的成本,通过培育土地市场、发掘潜在的购买力等措施,提升土地价值。
  严格执行土地用途管制制度,依法加强土地统一管理工作。农用地转用必须符合土地利用总体规划并严格审批,土地征用必须由政府统一行使,建设用地改变用途必须符合城市规划并依法处置,土地使用权转让必须纳入有效监管。凡是新增国有建设用地和不符合转让条件、未经批准改变用途的国有建设用地,以及违法违规占用、使用的国有建设用地,都应纳入政府土地储备。特别是对于条件好、升值潜力大的地块应采取实物储备,其他可采取红线储备、信息储备。土地征用要严格依法办理,切实保护被征地集体经济组织和农民的合法权益。土地收购、收回要把好政策关,做到依法按程序;涉及银行债务的,要妥善协商依法处理。要按规定落实土地收购储备的资本金制度,增强土地储备中心抗风险能力。土地的融资必须与经济、金融政策相结合,防止过度负债经营。要积极工作创造条件提高信用等级,采用信用、信用抵押、抵押贷款和质押贷款等多种方式融资,融资金额应视储备土地的取得费用、加工整理成本而定,做到专款专用,以保证储备土地的加工增值。
  四、 完善土地交易制度,加强监督管理
  各地要逐步建立土地交易有形市场,为国有土地使用权公开、公平、公正出让、转让提供良好的环境。暂时不能建立的县(市、区)可利用市一级土地有形市场。各地要严格制度管理,制定土地交易规则,对所有交易信息、交易程序、收费标准等要公开。充分发挥市场机制的作用,防止暗箱操作和欺行霸市。
  建立土地交易信息公示制度,是充分发挥市场配置土地资源的基础性作用的关键环节。要利用有效的信息传播工具和手段,使土地交易信息、土地供应信息最广泛的公开,地块开发现状、规划条件、宗地成交情况等信息都要纳入公示。有条件的地方对于重要地块的出让,可以有针对性的举行新闻发布会或土地出让说明会,提高信息公开的质量。从2004年1月1日起,各市、县(区)必须将经营性用地招标、拍卖、挂牌出让公告在四川省国土资源厅网站上发布,同时在县级以上报纸上公告,公告内容必须注明四川省国土资源厅的网址(www.sclr.gov.cn)。
强化土地市场的监督管理,建立土地市场监测分析制度。市(州)、县级国土资源管理部门要通过对土地市场监测和土地交易的全程监管,掌握当地土地市场的发展趋势、土地供应量的大小、土地供应结构的需求情况,定期分析土地市场情况,依据市场需求适时调控土地供应量和供应结构。国有土地使用权招标拍卖挂牌必须全部纳入土地有形市场进行。要严格按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)等法律法规规定的要求供地,要大力提高拍卖出让的比例,凡具备拍卖条件的都要以拍卖方式供地,商品住宅用地必须以拍卖方式出让。这是一条铁的纪律,必须严格执行。凡经营性用地拟以招标、挂牌方式出让的,必须报上一级国土资源主管部门核准。
  市(州)对县和省对市(州)要强化督导检查,形成定期抽查的制度,对招标拍卖挂牌出让的宗地抽查率都应在80%以上。对经营性用地招标拍卖挂牌出让全过程实行驻场监督。由上级国土资源主管部门指派驻场监督员,对经营性用地招标拍卖挂牌出让全过程监督,驻场监督的内容包括,工作方案、信息公开、政府保留价和竞买者条件的确定、竞买人的资格审查、竞买现场是否规范有序按规定程序进行、成交确认书和出让合同是否按规定签订、成交结果的公布等,由驻场监督员向指派单位写出局面监督报告。各级国土资源主管部门要加强内部职能科(股)的协调配合,对经营性用地要严把土地登记关,坚决做到“四个不登记”,对经营性用地没有进行招标拍卖挂牌的。不予登记;对出让地价明显低于底价的,不予登记;对未全部缴纳土地出让金的,不予登记;对违反规划改变土地通途的,不予登记。
要切实加强土地用途管理。不得以旧城改造、企业改制(矿产)、司法裁决、土地转让等为名擅自改变土地用途。因实施城市规划等原因确需改变土地用途的,经土地登记的人民政府批准后,由土地所在地的市、县人民政府按原用途划拨土地使用权价格或出让土地使用权价格补偿后对原土地依法予以收回或收购,纳入政府土地储备库;不纳入政府土地储备库的,土地所在地的城市、县国土资源主管部门须出具书面意见,经土地登记的人民政府批准后,不转让的直接办理土地出让手续并缴纳土地出让金,需转让的由土地使用者在土地有形市场依法公开转让,成交后办理土地出让手续并缴纳土地出让金。
  规范土地评估机构和从事国有土地使用权拍卖中介机构的行为,建立国有土地使用权拍卖主持人持证上岗制度。原划拨款土地的拍卖原则上都应由国土资源部门的土地交易中心承担,对于未经国土资源部门批准或委托,擅自拍卖划拨土地的,国土资源部门不予办理土地变更登记手续。
  五、加强国有土地使用权有偿使用收益管理,严禁土地收益流失和被挤占挪用
  国土资源主管部门是土地出让金的征收机关,要建立严格的管理制度。实行收支两条线,严禁坐支、挪用、截留出让金和用于平衡财政预算。土地出让金必须按出让合同约定的金额、时间和方式,及时足额全部上缴财政。要防止土地供应工作中权钱交易等腐败行为,任何人不得干预土地出让,任何人都不得以任何理由减免出让金,不得欠收、漏收、缓收出让金。对于未按出让合同约定缴清全部出让金的,不得办理土地登记。土地出让金纳入财政预算管理,专款专用。各地要严格执行省纪委[2001]5号文件,对违反规定的人和事要坚决查处。
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